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| 越秀地產股份有限公司 00123 |
| 公司概括 |
| 集團主席 | 林昭遠 |
| 發行股本(股) | 4,025M |
| 面值幣種 | |
| 股票面值 | |
| 公司業務 | 集團主要從事發展、經營及管理物業，以及持有投資物業。
全年業績:
營業收入約為人民幣724.2 億元，同比上升26.2%。
權益持有人應佔盈利約為人民幣39.5 億元，同比上升10.2%。
業務回顧
經濟和市場環境
二○二二年受新冠疫情反復、通貨膨脹高企、加息步伐加快和地緣衝突升溫等多重因素的影響，全球經濟增長顯著放慢。中國經濟面臨的內外部風險升高，疫情多城市、多點爆發，消費和出口疲弱，經濟的下行壓力不斷地加大。在政府積極的財政政策和較寬鬆的貨幣政策的推動下，中國宏觀經濟總體表現平穩，全年實現國內生產總值同比增長3.0%，主要經濟指標逐步得到改善。
二○二二年，房地產調控政策繼續堅持「房住不炒」、「因城施策」的主基調不變。因應疫情防控、市場下行和經濟穩增長的需要，各地方政府從供應和需求兩端出台了大量支持房地產市場平穩發展的政策，房地產市場的調控政策環境逐漸寬鬆。四季度出台的「金融支持房地產16 條」和穩定樓市的信貸、債券和股權融資的「三箭齊發」有助於進一步穩定購房人的預期和房地產市場的信心。
二○二二年中國房地產行業深度調整，房地產市場持續低迷，需求疲弱，量價下行，部分房企出現了信用風險事件，市場的觀望情緒濃厚。根據國家統計局的資料，全年全國商品房銷售金額和面積同比分別下降了26.7%和24.3%，房地產投資額同比下降10.0%。房地產市場整體規模大幅下滑。雖然政策的支持力度不斷加大，由於投資者信心和預期尚未恢復，整體的房地產市場仍處在築底回升的階段。
土地市場方面，受房地產市場銷售不振，市場信心和預期轉弱影響，房企的投資能力和意願出現了較大的下降，多數房企放慢了拿地的節奏，土地市場整體較為低迷，全年土地供應面積和成交面積同比均出現了較大的下降。土地市場的投資主體結構和競爭格局發生了較大的變化，央企和地方國企投資力度不減，其融資優勢、信用資質和開發經營能力更加突出。土地投資主要投向一二線城市，城市的佈局更聚焦於大灣區、華東地區、京津冀地區和成渝城市群。土地投資市場的分化非常明顯。
二○二二年，集團緊緊圍繞「精益管理，新能力、新機制、新文化「三新」驅動，穩中求進」的年度工作主題，努力克服疫情反復、市場疲弱和經濟下行帶來的挑戰，採取積極、精準的經營策略，奮力拼搏，圓滿完成了年初制定的各項經營指標，實現了經營業務的高品質發展。
經營業績平穩增長
二○二二年，集團實現營業收入約為人民幣724.2 億元，同比上升26.2%。毛利率約為20.4%，同比下降1.4個百分點。權益持有人應佔盈利約為人民幣39.5 億元，同比上升10.2%。核心淨利潤約為人民幣42.4億元，同比上升2.1%。截至二○ 二二年十二月三十一日止，已售未入賬銷售金額為人民幣1,789.7億元，較年初上升18.8%。
董事會建議宣派二○二二年末期股息每股0.307港元（相當於每股人民幣0.272 元），同比下降6.4%。連同中期股息，二○二二年全年派息每股0.626港元（相當於每股人民幣0.547 元），同比下降4.3%。
董事會亦已議決以實物分派形式宣派特別股息。
合同銷售實現逆勢增長
二○二二年，集團根據所在城市的政策和市場變化，制定實施「一項目一策」的精準銷售策略，線上和線下營銷有機結合，線上營銷平台「越秀房寶」發揮了重要的支撐作用。在整個行業銷售規模大幅下行的環境下，集團實現了全年合同銷售額的逆勢增長，銷售增速在行業中名列前茅。集團全年錄得合同銷售（連同合營及聯營公司項目的銷售）金額約為人民幣1,250.3億元，同比上升8.6%，完成全年銷售目標人民幣1,235億元的101.2%；集團的行業排名和地位大幅上升，持續鞏固大灣區市場領先和廣州市場第一的地位。
集團持續優化實施「1+4」全國化市場佈局，聚焦和深耕大灣區，重點拓展華東地區、華中地區、北方地區和西部地區。全年集團在大灣區實現合同銷售金額約人民幣596.8億元，約佔集團合同銷售金額的47.7%。集團在廣州實現合同銷售金額約人民幣531.9億元，約佔集團合同銷售金額的42.5%。集團在華東區域的銷售躍上了新的台階，全年實現合同銷售金額人民幣429.5億元，同比上升65.7%。集團華中區域實現合同銷售金額約人民幣140.4 億元，同比上升38.1%。
多元化增加優質土地儲備
集團基於「量入為出」的穩健投資政策來制定精準的投資策略，持續優化「1+4」區域化投資佈局，重點投向了大灣區和華東地區核心城市和重要的省會城市，加大和聚焦對上海、深圳、廣州、杭州、合肥、成都等優質城市優質項目的投資，集團的土地儲備結構和品質持續得到優化和提升。在投資項目的選擇上以效益為先，優中選優。年內，集團通過「6+1」特色化、多元化增儲平台分別於廣州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、鄭州、長沙、重慶及成都新增37幅土地，總建築面積約為695萬平方米。其中，集團在廣州共獲取10個優質地塊，新增土地儲備約227萬平方米，繼續鞏固集團在廣州的市場龍頭地位。集團也加大了對上海、深圳、北京等一線城市和杭州、合肥和成都等重點二線城市的投資力度。集團持續完善TOD、「城市運營」、城市更新、國企合作、收併購、產業勾地和公開市場競拍的「6+1」特色化、多元化增儲平台，投資水準不斷提升，在全年新增土儲中，通過TOD、「城市運營」、國企合作和產業勾地等多元化增儲模式獲取的土儲分別佔新增土儲的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。
截至十二月三十一日，集團擁有總土地儲備約2,845 萬平方米，分佈全國30 個城市，能夠滿足集團未來可持續發展的需要。集團繼續深耕粵港澳大灣區和廣州市場，在大灣區和廣州市場，分別擁有土地儲備1,418萬平方米和1,219萬平方米，約佔集團總土地儲備的49.8%和42.8%。
TOD全國化拓展實現新突破
集團深化實施TOD開發戰略，全年在廣州和杭州新增兩個TOD項目。於廣州向母公司越秀集團成功收購了琶洲南TOD項目，增加TOD土地儲備約43萬平方米。於杭州通過產交所摘牌方式股權收購了勾莊TOD項目，增加TOD土地儲備約37 萬平方米。杭州勾莊TOD項目為集團走出廣州和大灣區之外的首個TOD項目，也是集團同杭州地鐵的首個合作項目，標誌著集團TOD項目全國化佈局的新成果。集團TOD研究院持續優化TOD項目的技術及管理標準化體系，以支援集團在全國TOD業務的佈局和拓展。
集團全年實現TOD項目的銷售人民幣220.9億元，同比上升23.6%，銷售規模再上新台階。廣州的琶洲南TOD項目實現了上半年收購上半年銷售，全年實現銷售約人民幣101.4億元。杭州的勾莊TOD項目也實現了當年收購當年銷售，全年實現銷售人民幣7.6 億元。
截至二○二二年底，集團在廣州和杭州共開發8 個TOD項目，TOD項目的總土地儲備達到386 萬平方米，約佔集團總土地儲備的13.6%。
「商住並舉」戰略扎實推進
集團堅定不移扎實推進「商住並舉」發展戰略，不斷提升商業物業的運營和管理能力。集團根據市場的變化，創新經營思路，優化升級了「國貿、環貿、悅匯」三大商業產品線。集團持續優化不同業態商業的運營策略和招商策略，積極優化客戶結構。由於疫情反復和經濟下行等多因素的影響，國內不同業態商業物業的經營表現也受到不同程度的影響。集團給予了部分客戶租金的減免租幫扶政策，同客戶共度時艱。寫字樓業態的出租情況總體保持穩定，引進多家世界500 強企業，租戶的結構和品質不斷優化。
全年集團直接持有的商業物業實現商業租賃收入約人民幣3.3億元，集團持股41.39%的越秀房產基金實現收入約人民幣18.7億元，同比上升4.2%。越秀房產基金所屬寫字樓業態業績持續保持穩定，全年實現租賃收入約人民幣12.8億元，同比上升31.0%，展示了較強的抗週期、抗風險的能力。酒店公寓、專業市場的運營狀況也在積極恢復之中。TMT、金融業、專業服務類企業的租賃需求穩定。
財務資金狀況穩健安全
二○二二年，面對房地產市場出現了較大的下行和調整，集團一方面加快物業的銷售，全力促銷售回款，本年合同回款率同比有明顯的提升；另一方面拓展多元化融資渠道，平均融資成本同比進一步下降。集團財務健康和流動性充足安全。截至十二月底，集團的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為人民幣351.2 億元，剔除預收賬款後的資產負債率為68.8%，淨借貸比率為62.7%，現金短債比為2.23 倍。「三道紅線」指標繼續保持「綠檔」達標。
集團抓住了國內利率下行的有利市場融資環境，優化調整境內外債務結構，全年於境內成功發行公司債券合共人民幣98.4 億元，加權平均利率3.11%。報告期內，集團平均借貸成本同比下降10個基點至4.16%，融資成本在行業中處於領先地位。集團繼續保持穆迪Baa3 和惠譽BBB－投資級信用評級，展望穩定。
ESG管理水準不斷提升
集團認為ESG的能力和表現是未來企業的核心競爭力，ESG管理水準的提升能夠進一步釋放企業的發展潛能，提升企業價值。過去一年，集團堅持穩中求進，持續鞏固可持續發展理念，將其融入到業務戰略和運營中，在履行經濟責任的同時，堅持不懈地追求與環境、社會的協同發展，努力回饋客戶、員工、股東和社會。
二○二二年，集團在董事會下設環境、社會及管治委員會，由集團董事會主席、一名執行董事和三名獨立非執行董事組成，負責審閱及批准公司有關ESG事宜的願景、目標、策略及管理政策，並就相關的ESG 事宜向董事會提出建議。為確保ESG工作高效推進和落地執行，集團進一步在ESG委員會下設ESG領導小組和執行小組，明確了各職能部門及區域公司相關負責人的ESG工作職責，形成了完善的ESG管治架構。
集團在國家雙碳目標的引領下，大力推進綠色建築及相關研究創新，持續探索打造超低能耗建築，利用智慧能源管理手段幫助建築實現節能減排，並推廣租戶綠色低碳公約，以促進社會綠色轉型發展。二○二二年，集團綠色建築面積同比增長113%。
集團重視ESG理念同核心業務的融合，二○二二年，集團提出打造「四好企業」（即好產品、好服務、好品牌、好團隊）的發展理念，堅持以客戶為中心，強化產品品質、項目設計、社區配套和物業服務，打造高品質標準化體系。二○二二年，集團推出了「越秀美好家」YES健康人居體系，從客戶的視角，以「健康+智慧」為特色，全方位滿足客戶對城市、社區、住宅、服務、人文等多維度需求，引領未來美好生活。
集團積極承擔企業社會責任，二○二二年投資廣州市首宗全自持保障性住房用地，並積極參與城市更新項目，提升城市的面貌和居民生活環境。集團成立「悅志願」服務品牌，積極組織各類公益志願活動，並與社區同舟共濟，共克疫情難關。二○二二年，集團志願者人數為2,630 人，志願服務小時數達25,877 小時。
集團ESG表現獲得多家權威機構的認可。二○二二年，國際權威指數機構明晟公司(MSCI) 對集團ESG評級保持BB級，國際機構GRESB（全球房地產可持續評估指數）發佈權威性評級報告，集團獲得二星評級(79 分)，集團亦首次納入恒生氣候變化1.5℃目標報數。充分反映集團可持續發展表現受資本市場廣泛認可。
業務展望:
展望二○二三年，通脹仍會高居不下、利率仍將保持高位運行，減息空間不大。預計全球經濟增長仍將持續放緩，一些主要經濟體仍有可能陷於衰退。儘管中國政府大力出台了支持經濟和房地產穩健發展的措施，但消費者購房預期減弱和對經濟的信心仍有待恢復，都會對中國二○二三年的經濟增長帶來挑戰。但考慮到中國疫情的大幅緩解，疫情防控政策的調整以及香港、國際同中國的全面通關等利好，預計中國的宏觀經濟和房地產市場將逐步築底回升。二○二三年，穩定經濟增長將是中央政府經濟工作的主要目標，預期中央政府將繼續加大穩定宏觀經濟增長的力度，採取積極的財政政策和穩健寬鬆的貨幣政策，加大對房地產行業和市場的支持力度，推動經濟的平穩恢復。
房地產政策方面，政府的調控政策將圍繞「房住不炒」，「因城施策」總基調，從供應和需求兩端持續保持寬鬆，預期個別地方政府將更加積極地出台支持房地產市場的各類政策和措施，以更好地支持房地產市場的剛需和改善型需求，促進房地產行業的恢復和平穩發展。
預計全年房地產市場將在宏觀經濟恢復平穩增長，政策效力持續加大釋放，市場信心和購房意願回歸的背景下逐步回暖，全年市場成交總量規模和房價將趨於平穩，市場和房企分化將會加劇，市場的集中度將持續上升。大灣區、長三角等城市群市場將保持平穩恢復。房地產市場的競爭格局和市場格局也將發生較大的改變，房地產行業將逐步由「高負債、高槓桿和高周轉」向新發展模式的轉變。穩健優質的房企將在資金和土地資源獲取方面獲得競爭優勢，在未來的市場競爭中處於有利的地位。預計土地市場短期內仍會延續疲弱狀態，但隨著銷售市場的回暖，預計土地市場也將逐步回暖，但市場分化會特別明顯。房地產行業的融資環境將逐步寬鬆，但房企獲取融資的能力則明顯分化，穩健優質房企在資金獲取和融資渠道進入方面更具優勢。
完成年度各項經營目標
集團將全力以赴完成二○二三年的年度銷售及各項經營目標，繼續優化業務結構，加強精益管理，優化組織體制和機制。在銷售方面，因應市場的變化，實施「一項目一策」的精準銷售策略，加快銷售和回款，提高去化率水準，深化數字營銷，利用好「越秀房寶」數字化營銷平台的支撐作用，提升自有銷售渠道的比例，確保全年銷售目標和現金回款目標的達成；在產品力提升方面，產品設計更加契合滿足剛性和改善性需求，持續推進產品的標準化體系和綠色住宅標準體系的建設，持續完善特色化的TOD產品線和服務體系；在經營方面，持續優化3.5級運營管控體系，做精總部、做強區域和做好項目。集團將提高運營效率、戰略採購的覆蓋率、項目的工程品質和建立全成本管理體系。
實施「量入為出」的穩健投資策略
二○二三年，集團將繼續堅持「量入為出」的穩健投資策略，堅持「一城一策」精準投資。在區域的投資佈局上聚焦優勢區域持續深耕，投資資源優先投向己經進入並且具有經濟、產業和人口淨流入優勢的區域和城市。重點投向大灣區和華東地區，以及優質的省會城市。投資項目上以效益為先，更加聚焦收益確定性高的項目，優中選優，把握最佳投資機會。
集團將持續鞏固和優化「6+1」多元化、特色化增儲平台，增加優質土地儲備，奠定持續穩健發展的基礎。集團將繼續深化與廣州地鐵集團的戰略合作，持續增加在大灣區的優質TOD項目，同時，以與杭州地鐵的首個項目合作為契機，持續拓展大灣區以外的TOD項目，加快全國化TOD項目的佈局；繼續深化「城市運營」增儲模式；加大城市更新項目獲取力度，強化對城市更新政策的研究，加強同各級政府城市更新平台的合作以及同擁有城市更新項目的企業的合作，聚焦舊村改造項目；繼續加強同各類國企合作；通過引進產業資源，深化產業勾地增儲模式；密切關注市場優質項目的收併購機會。在公開市場土地獲取方面，集團將充分研究政策變化、市場和行業週期的趨勢，做到強研究、精規則、優結構，精選項目，優中選優，優化土地儲備結構。
深化實施「商住並舉」戰略
集團繼續堅持「商住並舉」發展戰略，穩步增加商業物業對業績的支持和貢獻，打造全週期的資產管理平台，做大做強商業資產規模和提升商業的專業化運營能力。集團將立足資產管理人的定位，主動管理，提升商業物業經營的能力，打造特色化商業產品線。集團將持續優化商業物業的組織和管控能力，實施商業板塊業務的變革，做精做強總部、建設賦能平台，做專做實項目，打造商業利潤中心。集團將重點提升商業物業的運營能力和經營效益，提升運營標準，實現規模增長。集團繼續優化商業物業的產品線和客戶結構，努力提升出租率和租金水準，通過提升商業物業運營能力，不斷提升商業物業的經營效益，提高商業物業的價值；集團積極推進經營性商業物業的資管模式，不斷提升商業物業的管理規模和效益。
堅持穩健安全的財務政策
集團將密切關注市場變化帶來的流動性風險，持續加強銷售回款、做好負債管理和經營性現金流的管理。保持境內外融資渠道的暢通，持續降低融資成本。加強境內外資金的統籌，提高資金的運用效率，保持「三道紅線」繼續「綠檔」達標。同時，持續優化負債結構、保持合理水準的融資規模，積極管控匯率波動風險。持續完善經營、財務風險監控體系，做好動態的風險預警和防範。繼續保持穆迪和惠譽的投資級信用評級。 |
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| 資料來源於上市公司財務報表 |
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| 更新日期： 2024/06/11 |