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| 西安經發物業股份有限公司 - H股 01354 |
| 公司概括 |
| 集團主席 | 吳鎖正 |
| 發行股本(股) | 17M |
| 面值幣種 | 人民幣 |
| 股票面值 | 1 |
| 公司業務 | 集團為一家陝西省國有綜合城市服務及物業管理服務提供商，業務遍及中國西北部。
全年業績:
集團的收益由2021年的人民幣593.7百萬元增加19.1%至2022年的人民幣706.8百萬元，並進一步增加22.0%至2023年的人民幣862.2百萬元。集團的淨利潤由2021年的人民幣31.2百萬元增加19.9%至2022年的人民幣37.4百萬元，並進一步增加36.4%至2023年的人民幣51.0百萬元。
業務回顧
集團的業務模式
於往績記錄期間，集團的收益主要來自以下三條業務線。
城市服務
集團主要向政府機構和公共機關提供城市服務，以改善當地環境和當地居民的生活體驗。集團的城市服務主要包括(i)公共物業管理服務，集團為政府大樓、教育機構及醫院等公共物業提供清潔、秩序維護以及公共區域設施維修及保養服務；(ii)城市環衛服務，集團(a)為公共設施和基礎設施提供清潔和保養服務；(b)通過集團運營的垃圾壓縮站提供城市垃圾收集服務；及(c)向企業、住宅小區、政府機構及公共機關提供生活垃圾收集服務；及(iii)城市增值服務，包括政務輔助服務、餐飲服務及公共停車收費服務。
住宅物業管理服務
集團為物業開發商、業主及住戶提供廣泛的住宅物業管理服務，包括(i)基礎物業管理服務，包括清潔服務、秩序維護服務、公共區域設施維修及保養服務和交付前服務；及(ii)增值服務，包括私人停車收費服務、售樓處管理服務、餐飲服務以及其他服務。
商業物業管理服務
集團為商業物業（包括辦公樓及產業園）的物業開發商、業主及租戶提供廣泛的商業物業管理服務，包括(i)基礎物業管理服務，包括清潔服務、秩序維護服務、公共區域設施維修及保養服務和交付前服務；及(ii)增值服務，包括私人停車收費服務、售樓處管理服務、餐飲服務以及其他服務。
過去，集團的企業策略主要聚焦於提供城市服務及住宅物業管理服務，其合共佔集團於2021年、2022年及2023年總收入約84.4%、83.0%及82.2%。儘管如此，集團於往績記錄期間持續承接商業物業，而本集團的在管商業物業及其收入貢獻穩步增長。截至2021年、2022年及2023年12月31日，集團在管商業物業數量分別為19個、26個和33個。於2021年、2022年及2023年，集團自商業物業管理服務中獲得的收入分別為人民幣67.3百萬元、人民幣90.9百萬元及人民幣113.3百萬元。
於往績記錄期間，集團的大部分收益來自獨立第三方開發的項目，而集團來自獨立第三方開發項目的收益比例於整個往績記錄期間穩步上升，於2021年、2022年及2023年分別為62.2%、65.7%及70.2%。
集團的整體毛利率受到城市服務、住宅物業管理服務及商業物業管理服務三條業務線的共同影響。任何一條業務線毛利率的變化，均可能對集團的整體毛利率產生相應的影響。集團的整體毛利率於2021年及2022年分別維持穩定於14.5%及14.3%。集團的整體毛利率由2022年的14.3%減少至2023年的13.7%，主要是由於(i)集團的住宅物業管理服務毛利率由2022年的16.8%下降至2023年的14.7%，及(ii)集團的商業物業管理服務毛利率由2022年的25.3%下降至2023年的21.8%。
集團城市服務的毛利率通常低於其他業務線，主要是由於城市環衛服務及城市服務下的若干虧損項目的毛利率較低。於2021年、2022年及2023年，集團城市服務的毛利率分別為11.0%、10.0%及11.0%。集團城市服務的毛利率波動歸因於各種收益及成本相關因素，主要包括(i)服務項目的開始及終止；(ii)是否涉及任何虧損項目；(iii)每月服務費的定價水平；及(iv)勞工及其他成本增加，或是否採納任何有效的成本控制措施。集團應佔獨立第三方的城市服務的毛利率低於西安經開區管委會及經發控股集團的毛利率，因為(i)獨立第三方的若干項目為虧損項目；(ii)集團以相對較低的平均物業管理費管理獨立第三方的多個教育機構，如小學及中學；及(iii)集團投入更多時間及資源以滿足獨立第三方客戶的要求，旨在擴大集團的客戶群及減少對西安經開區管委會及經發控股集團的依賴。
集團住宅物業管理服務的毛利率主要受集團就住宅物業管理服務收取的物業管理費、在管建築面積及提供該等服務的銷售成本的綜合影響。集團住宅物業管理服務的毛利率於2021年及2022年保持穩定，分別為16.7%及16.8%，但其後於2023年下降至14.7%。住宅物業管理服務的毛利率波動主要受到向經發控股集團及獨立第三方提供服務的毛利率影響。於往績記錄期間，集團僅向西安經開區管委會的一個規模相對較小的項目提供住宅物業管理服務。集團應佔獨立第三方的住宅物業管理服務的毛利率低於經發控股集團的毛利率，原因是集團於往績記錄期間向若干安置房項目提供服務，其中大部分為虧損項目。
集團商業物業管理服務的毛利率亦受集團就商業物業管理服務收取的物業管理費及提供該等服務的銷售成本的綜合影響。於2021年、2022年及2023年，集團商業物業管理服務的毛利率分別為24.0%、25.3%及21.8%。集團商業物業管理服務的毛利率波動歸因於各種收入及成本相關因素，主要包括(i)服務項目的開始、擴展及終止；(ii)是否涉及任何虧損項目；及(iii)勞工及其他成本增加，或是否採納任何有效的成本控制措施。集團應佔獨立第三方的商業物業管理服務的毛利率略高於西安經開區管委會及經發控股集團，主要是由於集團管理獨立第三方的辦公樓的數量較多，可收取較高的服務費，並總體上實現較高的毛利率。
於集團截至2023年12月31日訂立的148份物業管理服務協議中，107份將於2024年底到期；10份將於2025年到期；6份將於2026年及往後年度到期，其餘並無固定年期。
業務展望:
為實現集團的使命並進一步鞏固集團的領導地位，集團擬實施以下業務戰略：
• 進一步擴大業務規模、提高市場份額及提升市場地位；
• 持續推動城市服務多樣化；
• 持續投資技術以進一步提升客戶體驗及運營效率；及
• 持續吸引、培養及留住人才。 |
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| 資料來源於上市公司財務報表 |
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| 更新日期： 2024/06/24 |