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| 順豐房地產投資信託基金 02191 |
| 公司概括 |
| 集團主席 | 何捷 |
| 發行股本(股) | 816M |
| 面值幣種 | |
| 股票面值 | |
| 公司業務 | 集團主要在香港、中華人民共和國（「中國」）佛山、蕪湖及長沙從事物業投資。
全年業績:
於本年度內，順豐房託錄得4.215億港元的總收益。扣除7,790萬港元的物業運營開支後，物業收入淨額為3.436億港元。
業務回顧
供應鏈中斷、地緣政治緊張局勢、通脹加劇及利率飆升等各種前所未有的挑戰均對全球經濟產生負面影響。中國內地方面，國內增長受COVID-19所拖累，而外圍環境方面，國際營商氣氛疲弱及通脹高企壓抑出口需求。以上種種因素導致2022年產能受壓，國內生產總值（「國內生產總值」或「本地生產總值」）的增幅低於預期。
儘管面對上述挑戰，中國內地的物流服務需求在國內消費等多重因素的支持下仍大致保持穩健。由於疫情導致消費模式改變，促使人們轉向線上消費，2022年的實物商品網上零售額同比增長6.2%，佔消費品零售總額的27.2%，市場滲透率亦隨之上升。線上購物推動包裹貨運需求上升及物流業持續發展，繼而轉化為對現代物流物業的需求。
憑藉上述有利條件，並在第三方物流、來自電子商務的新需求以及來自高端生產商、新能源行業及跨境零售商湧現的新增長動力支持下，大灣區（「大灣區」）及長江三角洲等主要地區的物流物業出租率保持穩定。
在香港，社會及經濟活動在旅遊限制規定下處處受阻，加上不斷攀升的利率於下半年的升勢更為顯著，導致香港於2022年的整體本地生產總值跌至-3.5%的水平，表現令人失望。然而，在現代物流物業的新供應緊縮以及電子商務、冷藏及第三方物流服務的持續需求下，整體空置率保持於低單位數。從投資角度來看，物流資產在利率上升的情況下仍備受本地及國際投資者追捧，展現出投資者對該資產類別的中長期表現充滿信心。
順豐房託的投資組合包括四項現代物流物業，戰略性地位處於香港青衣以及中國內地的湖南長沙、廣東佛山（即「佛山物業」）及安徽蕪湖（即「蕪湖物業」）。該四項物業均處於主要物流樞紐，最初是為了支援順豐控股股份集團的成員公司的物流運營而開發。佛山物業是一項為順豐控股股份集團「量身訂造」且近乎全部已向其出租的物業，而其他三項物業為多租戶物業且大部分由順豐控股股份集團租用。
房託管理人採取主動的資產管理方針來提高投資組合的收入及出租率。透過與租戶保持溝通而與其建立並維持良好的關係，投資組合的整體出租率由2021年12月31日的95.8%增加至2022年12月31日的98.2%。
於2022年12月31日，順豐控股股份集團租戶佔了可出租面積（「可出租面積」）的78.8%，並於本年度內為總收益提供約74.1%的貢獻。儘管已與順豐控股股份集團租戶簽訂的物業現存租約大部分將於2026年到期，惟每年增加的租金為順豐房託提供了鞏固根基及高度穩定的收入。
展望未來，將於2023年到期的可出租面積約為20,554平方米，佔可出租面積總計約4.8%。房託管理人將繼續專注於保留租戶及透過主動與租戶交流以了解其業務需要，同時以靈活的租賃計劃吸引新租戶，從而維持穩健的投資組合出租率。
香港
青衣物業於2022年展現出強大的韌性並繼續帶來出色表現，出租率由2021年12月31日的92.6%提升至2022年12月31日的97.3%，而當中65.9%的可出租面積乃租予順豐控股股份集團租戶。租戶群主要包括來自貨運代理、消費品和食品供應行業的公司，該等行業在疫情之中充分彰顯其抗逆力。
透過採取主動的租賃策略，房託管理人與租戶緊密溝通，了解並促進租戶的業務擴展計劃使彼等迎合不斷變化的行業趨勢。例如，房託管理人順利透過出租更多物業空置單位協助兩名現有租戶擴展業務。此外，房託管理人成功引進一名食品供應行業的新租戶於物業內設置冷庫設施。於2022年12月31日，幾乎所有倉庫均已租出，而空置單位主要是配套辦公室。
房託管理人將透過定期會面與租戶保持互動，從而了解其業務需要。透過採取如此主動的策略，房託管理人已成功續簽約5,300平方米的可出租面積，佔將於2023年到期的可出租面積超過49%。至於餘下的面積，房託管理人仍有信心可在有關租約到期前完成續租。
中國內地
湖南長沙
長沙物業為於2019年及2021年分階段落成的優質現代物流物業。其包括「量身訂造」及標準化物流及倉儲設施，以提供綜合供應鏈解決方案。
自2022年6月完成收購起，房託管理人進一步提升長沙物業的表現，於2022年12月31日的出租率增加至99.1%（2022年6月30日︰98.8%）。長沙物業的倉庫已全部租出，惟約1,100平方米（佔可出租面積的0.9%）的若干配套辦公室仍然空置。長沙物業的租戶基礎多元化，除快遞物流行業外，更涵蓋餐飲、第三方物流及科技等行業。
於收購完成後，順豐控股股份集團承租額外地方，其於2022年12月31日的所佔可出租面積進一步增加至75.4%，為長沙物業及順豐房託帶來更高的收入穩定性。
展望2023年，約6,200平方米的倉庫及其他面積（佔可出租面積的5.2%）的租約期滿，而房託管理人將繼續採取主動的策略，在該等租約屆滿前續簽或更替有關租約。
廣東佛山
佛山物業是「量身訂造」的分撥中心，近乎全部已由順豐控股股份集團租用，作為區域樞紐以支援其在廣東省的快遞服務。於2022年12月31日，其出租率為100%（2021年12月31日：100%）。
安徽蕪湖
於2022年12月31日，蕪湖物業錄得出租率96.4%（2021年12月31日：98.5%），而當中89.8%的可出租面積乃租予順豐控股股份集團的租戶，包括快遞、貨運代理及合同物流。蕪湖物業的倉庫維持全部租出，惟約2,280平方米（佔可出租面積的3.6%）的若干配套辦公室仍然空置。
約3,600平方米的配套辦公室及其他空間（佔可出租面積的5.7%）的租約將於2023年到期。房託管理人將繼續專注於保留租戶及維持穩健的出租率。
業務展望:
展望2023年，主要已發展經濟體的中央銀行可能會繼續緊縮貨幣政策以抑制通脹，繼而將導致衰退風險增加。儘管如此，中港兩地放寬COVID-19相關措施預計將進一步促進其經濟復甦。
正如中國共產黨第二十次全國代表大會報告所強調，在推動高質量發展的同時，其將確保擴大內需與深化供給側結構性改革的經濟方針相互結合，並以更具韌性、更加安全的產業鏈及供應鏈作支撐。以上措施均將轉化為更高的物流業需求及倉儲需要。
大灣區的發展符合國家發展藍圖中的關鍵戰略規劃的地位。隨著大灣區各城市加強互聯互通及綜合貿易發展，香港在迅速發展的大灣區中將擔當跨境貿易及客運樞紐的重要角色。
華南地區（尤其是大灣區）的物流物業市場近年來的出租率、吸收率相對較高，表現亮眼並展現出良好的增長潛力。中國西南地區（以成渝地區為主）主要城市的物流物業亦因具有相對吸引的投資收益率且增長潛力十足，因而越發受到機構投資者的關注。東南亞地區間的貿易增長將帶動東南亞主要城市對物流服務及倉庫的需求，而集團的母公司順豐集團早已在區內建立其業務版圖。
鑒於上述穩固的市場發展基礎，順豐房託將更加專注於擴展集團在華南地區（尤其是大灣區）及中國西南地區（以成渝地區為主）主要城市的投資組合，以發揮順豐集團於該等地區乃至東南亞的業務優勢。為加速投資組合增長，集團或會與第三方資本合夥人或業務營運商合作把握各種投資機遇，尤其是倘此類合作將有助改善集團的資本架構並提高投資回報。
為配合此項投資策略，順豐房託將會對全球經濟逆境及波動市況保持警惕，以審慎及有序的方式於資本市場集資。 |
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| 資料來源於上市公司財務報表 |
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| 更新日期： 2024/05/16 |