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| 鷹君集團有限公司 00041 |
| 公司概括 |
| 集團主席 | 羅嘉瑞 |
| 發行股本(股) | 748M |
| 面值幣種 | 港元 |
| 股票面值 | 0.5 |
| 公司業務 | 集團之主要業務為物業發展及投資、經營酒店、酒樓及靈活工作空間、資產管理、項目管理、建築材料貿易、證券投資、提供物業管理、保養及物業代理服務及物業租賃。
全年業績:
集團於本年度權益持有人應佔核心溢利為1,402.6百萬港元，較去年的1,360.6百萬港元增長3.1%。同時，集團法定業績（包括酒店減值回撥及投資物業和金融資產公平價值變動）錄得權益持有人應佔虧損181.4百萬港元（2021年：499.0百萬港元）。
業務回顧
1.物業銷售
白石角「朗濤」
集團於2014年5月購得一幅位於大埔白石角的住宅用地，可盡覽吐露港無敵海景。該發展項目的可用總樓面面積為730,870平方呎，或實用面積為635,612平方呎，由723個豪華住宅單位及456個車位組成，並已於2020年第四季度竣工。
年內，該等住宅單位的平均售價為每平方呎（以實用面積計算）24,000港元，而已售車位的平均售價為每個2.59百萬港元。
截至2022年底，累計銷售615個住宅單位（實用面積為465,926平方呎）及178個車位（「已出售物業」），大部分的已出售物業已於2022年之前交付予買家。已出售物業中的34個住宅單位（實用面積為38,122平方呎）及37個車位亦已於本報告年度内交付予買家，並貢獻相關收益及經營溢利分別為920.0百萬港元及457.3百萬港元。另外，已出售物業中餘下的29個住宅單位（實用面積為39,508平方呎）及8個車位將於2023年至2025年交付予買家，合約價格約為946.2百萬港元。
2.酒店分部
酒店表現
集團海外酒店於2022年的表現各異。大多數海外地區的業務均呈現積極勢頭，而香港及中國內地業務因疫情限制仍然步履維艱。在倫敦及北美洲，休閒需求仍然強勁，隨著更多的企業旅客及團體活動恢復，全年商務旅客需求強勁。隨著國際大型企業及會議需求復甦，集團太平洋地區的酒店亦於第二季度開始穩步復甦。
於2022年，因新型冠狀病毒疫情的局部爆發及隨後實行的嚴格封鎖措施，中國內地的經濟活動（尤其是旅遊業）受到影響。在本年大部分時間，其表現皆受到該等限制措施的重大影響。
酒店分部總收益按年上升88.4%至3,929.1百萬港元（2021年：2,085.7百萬港元）。
酒店分部的業績亦包括來自純酒店管理的管理費收入，以及集團作為LHI酒店的主承租人所錄得的任何盈餘或虧損，該等盈餘或虧損已列入上述酒店EBITDA表的「其他」項下。2022年「其他」項下錄得虧損主要是由於集團作為LHI酒店的主承租人而錄得161.2百萬港元的虧損（2021年：215.7百萬港元）。
整體而言，於2022年酒店分部錄得的EBITDA為615.9百萬港元（2021年：虧損105.4百萬港元），並已扣除於年內收到的政府補助48.0百萬港元（2021年：83.4百萬港元）。
歐洲
倫敦朗廷酒店
集團的倫敦酒店表現於本年度（尤其於2022年第二季度開始）強勁反彈。受益於休閒、企業出行及團體業務（包括中東的長租業務）的組合，客房表現錄得高入住率及破記錄的平均房價。
北美洲
波士頓朗廷酒店、芝加哥朗廷酒店、紐約第五大道朗廷酒店、帕薩迪納朗廷亨廷頓酒店及華盛頓逸東酒店
年內，集團美國區酒店經歷了明顯復甦，客房達到較高入住率，並取得創紀錄的高平均房價，主要受到休閒旅遊帶動，而商務及團體客戶的回歸則是循序漸進的。
此外，恢復舉辦大型娛樂及文化活動亦為集團酒店所在的城市注入巨大的需求動力。
多倫多Chelsea酒店
憑藉來自大學長住學生團體的堅實需求，再加上夏季及秋季月份的旅遊旺季，酒店達到合理的入住率，經營狀况理想。
於年內，集團繼續推進Chelsea酒店重建的規劃工作。目前該地皮計劃將重建為一個擁有400間客房的酒店、兩幢住宅公寓大樓及少量商業空間的綜合用途項目，總體量較現有面積超出多於兩倍，總建築面積約1.7百萬平方呎。集團於2019年獲得開發申請的批文後，繼續回應市政府部門對項目提出的意見，進行用地許可申請方面的工作。集團的開發團隊不斷探討項目的進一步優化空間，並對項目重建的合適時機進行悉時評估。同時，Chelsea酒店仍在持續營運。
澳洲╱紐西蘭
墨爾本朗廷酒店及悉尼朗廷酒店
自2022年第三季度取消入境限制後，集團位於澳大利亞的酒店營運得到逐步改善。與美國及倫敦的情况類似，客房業務在很大程度上受休閑旅客支持，尤其是在需求旺季期間，彼等願意支付更高的平均房價。另外，企業及團體的需求也於下半年開始回升。
奧克蘭康得思酒店
與國際商務出行相關的客房業務恢復較慢，客房需求主要受國內市場及空勤職員顧客支持。餐飲收入主要來自與中小型會議、大型會展及活動相關的餐飲所貢獻。
新擴建的Pinnacle Tower已為酒店的整體業績貢獻穩定收入。
中國內地
上海新天地朗廷酒店及上海虹橋康得思酒店
集團上海的物業經歷了充滿挑戰的一年，受到該城市嚴格封鎖及出行限制的影響。在6月解除為期兩個月的封鎖後，兩家酒店的客房業務有所改善，餐廳的經營容量仍然受限。然而，於2022年第四季度，零星的新型冠狀病毒病例及嚴格的限制繼續影響酒店的業績。
酒店管理業務
於2022年12月底，集團向13間第三方酒店（約3,700間客房）提供酒店管理服務。最新加入組合的酒店為於2022年6月試業、設有169間客房的澳洲黃金海岸朗廷酒店，酒店的其他設施包括170間公寓並已於2022年8月起逐步開業。
新的中端酒店品牌奕凨亦已推出，由部分位於灣仔峽道逸東軒住寓改造成奕凨酒店客房，並在2022年第四季度開始營運。
3.冠君產業信託收入
集團的核心溢利乃按同一財務期間應佔冠君產業信託的分派收入及管理費收入而計算。按此基準，來自冠君產業信託的總收入於2022年下跌11.7%至1,130.2百萬港元。其中，由於冠君產業信託按90.0%（2021年：90.0%）的分派比率宣布的每單位分派減少14.0%，經計及集團的控股權益由2021年12月底的67.76%增加至2022年12月底的68.28%，分派收入減少12.9%至796.8百萬港元，該結餘相當於管理費收入，由於冠君產業信託的物業收益淨額下跌，2022年的管理費收入亦下跌8.8%至333.4百萬港元。
以下內容乃節錄自冠君產業信託2022年全年業績公布中有關旗下物業表現。
花園道三號
儘管市場情緒隨着旅客入境安排於2022年下半年放寬而有所改善，租賃勢頭依然沉寂。金融業租戶縮減規模及遷出，令花園道三號寫字樓的出租率於2022年12月31日跌至82.7%（2021年12月31日：89.0%）。該物業的市場租金持續受壓。平均現收租金於2022年12月31日跌至每平方呎99.7港元（按可出租面積計算）（2021年12月31日：每平方呎108.3港元）。租金收益因平均出租率和續租租金下跌而減少7.8%至1,346百萬港元（2021年：1,460百萬港元）。
物業經營淨開支下跌8.1%至135百萬港元（2021年：147百萬港元），主要因為租金佣金隨租務活動淡靜而減少，以及政府地租及差餉下跌，而所節省的開支抵銷了因空置率上升而增加的樓宇管理淨開支。期內物業收益淨額下跌7.8%至1,211百萬港元（2021年：1,313百萬港元），主要因為租金收益下跌。
朗豪坊辦公樓新增的美容和醫療行業租戶取代了部分遷出的傳統寫字樓租戶，但不足以填補所有空置單位。於2022年12月31日，該物業的出租率跌至93.3%（2021年12月31日：96.3%），而現收租金則為每平方呎46.0港元（按建築面積計算）（2021年12月31日：每平方呎47.1港元）。該物業的租金收益總額為363百萬港元（2021年：365百萬港元），表現相對平穩。
期內物業收益淨額亦保持在326百萬港元的穩定水平（2021年：327百萬港元）。物業經營淨開支輕微下跌0.3%至37百萬港元（2021年：38百萬港元），主要因為租金佣金隨租務活動淡靜而減少，而所節省的開支局部抵銷了信貸損失準備金及其他經營開支的升幅。
朗豪坊商場
政府放寬限制社交距離的措施及推出消費券計劃，令朗豪坊商場租戶的業務在2022年反彈，全年銷售額上升8%，表現較本地整體零售銷售所錄得的0.9%跌幅為佳。美容行業更出現令人鼓舞的增長，推動分成租金上升210.4%至117百萬港元（2021年：38百萬港元），但不足以彌補基本租金下跌16.3%至481百萬港元（2021年：575百萬港元）的損失。儘管只繳交分成租金的租戶比例已從2021年12月31日的12%跌至2022年12月31日的9%，但續租租金下跌推低基本租金收入，令租金收益總額下跌3.1%至650百萬港元（2021年：670百萬港元）。於2022年12月31日，平均現收租金跌至每平方呎157.1港元（按可出租面積計算）（2021年12月31日：每平方呎165.9港元）。商場於2022年12月31日維持悉數租出的狀態。
儘管市況嚴峻，集團仍致力為商場注入新概念以保持對消費者的吸引力。
此外，集團繼續推行連串市場推廣活動以刺激商場銷售。Langham Beauty Fest等促銷活動在政府派發消費券的帶動下而備受購物人士歡迎，推廣開支亦隨之增加200萬港元。物業經營淨開支亦因為Langham Beauty的經營開支而升至156百萬港元（2021年：114百萬港元）。期內物業收益淨額下跌11.3%至494百萬港元（2021年：557百萬港元）。
4.LHI的分派收入
按法定會計準則，集團於LHI的投資被分類為附屬公司，其業績需於集團的法定收益表中綜合入賬。然而，由於LHI主要專注於分派，故此集團的核心溢利乃按應佔分派收入計算。集團相信此舉將更能反映集團投資於LHI所獲得的財務回報及經濟利益。此舉亦與集團計算投資於冠君產業信託（其亦專注於分派）的回報做法一致。
於2022年，出行限制及隔離措施繼續影響香港的業務表現。集團的酒店作為檢疫酒店或社區隔離設施，尤其是在2022年第二至第三季度，産生了穩定的收入。隨著檢疫規定於2022年9月結束，所有香港酒店已於2022年11月恢復了正常營運。
於2022年，LHI產生微薄分派收入，並宣布每股份合訂單位分派為2.9港仙（2021年：2.7港仙）。
香港朗廷酒店
該酒店參與了社區隔離設施酒店計劃，於2022年3月至4月底為輕症新型冠狀病毒患者提供住宿。隨著確診病例減少，該酒店自5月1日起開始作為檢疫酒店營運，為海外旅客或返港居民提供檢疫住宿。鑒於對檢疫酒店的需求及檢疫要求的放寬，該酒店作為檢疫酒店營運至2022年9月26日。此後，其恢復正常酒店營運，專注於本地城中度假市場及長住業務。
由於營運模式轉變為社區隔離設施╱檢疫酒店及隔離限制放寬，該酒店於2022年的入住率錄得59.8%，而2021年的入住率則為30.1%。2022年平均房價按年上漲58.9%。
雖然2022年客房收入按年飆升215.4%，但2022年該酒店的餐飲收入按年下滑34.4%，主要是由於根據社區隔離設施酒店計劃而暫時關閉所有餐飲店所致。儘管如此，2022年該酒店的總收入按年增長35.6%。
香港康得思酒店康得思於2022年3月中旬至5月中旬轉變其營運模式為社區隔離設施酒店，為輕症新型冠狀病毒患者提供住宿，由5月中旬至2022年9月底，該酒店營運為檢疫酒店，為海外旅客或返港居民提供隔離住宿。此後，其恢復正常酒店營運，並專注於本地城中度假市場及長住業務。因此，該酒店於2022年的入住率達66.4%，而2021年的入住率則為36.0%。2022年平均房租按年上漲43.4%，令2022年客房收入按年增長165.1%。
2022年的餐飲收入按年下降39.1%，主要是由於該酒店在根據社區隔離設施酒店計劃營運為社區隔離設施╱檢疫酒店期間而暫時關閉所有餐飲店，以及在營運為檢疫酒店期間繼續關閉宴會業務所致。整體而言，2022年該酒店的總收入按年增長20.2%。
香港逸東酒店該酒店於2022年實現73.4%的入住率，以物有所值的價格搶佔更多城中度假市場，同時與醫院管理局簽訂合約，自3月中旬起至6月中旬的三個月期間為其員工提供住宿。因此，2022年平均房租按年上漲70.6%。2022年客房總收入按年增加156.8%。
另一方面，2022年香港逸東酒店營運的餐飲收入下跌1.7%，主要是由於2022年上半年不同時期短期暫關閉多家餐飲店所致。該酒店於2022年的總收入按年增加34.1%。
5.投資物業租金收入
鷹君中心寫字樓的出租率下跌了6.7個百分點至62.8%（2021年：69.5%）。在第五波疫情中，內地企業的需求依然低迷。由於市況欠佳，寫字樓及零售租金均面臨壓力。
截至2022年12月，鷹君中心租賃寫字樓的平均現收呎租為每平方呎58.0港元，較去年下降7.9%（2021年：每平方呎63.0港元）。
於2022年，鷹君中心的整體租金總收入按年下跌13.4%至77.5百萬港元。租金淨收入下跌20.4%至63.9百萬港元。
山村道逸東軒在移居搬遷及旅遊需求的支持下，入住率保持穩定。灣仔峽道逸東軒住寓已於2022年10月底更名為灣仔奕凨酒店，為集團首個以此新中端酒店品牌推出的物業。經過全面翻新後，藍塘道住寓已於2022年1月1日恢復營業。隨著藍塘道住寓的可用租賃面積增加，該住寓組合的入住率由2021年的74.1%下降至2022年的59.8%。
按總樓面面積計算，本年度服務式住寓的平均淨現收呎租上升了24.9%至每平方呎22.6港元。同比2021年每平方呎18.1港元。
2022年租金總收入同比增長38.5%至36.3百萬港元，而租金淨收入同比增長59.3%至18.0百萬港元。
6.其他業務營運收入
集團之其他業務分部營運收入包括物業管理及保修收入、來自貿易及採購附屬公司的貿易收入、資產管理費收入、投資於Eaton Club的靈活工作空間業務之收入以及證券組合或其他投資的股息收入或分派。
於2022年，其他業務分部的有關營運收入上升60.3%至196.7百萬港元（2021年：122.7百萬港元）。增長主要由於就2020年對Eaton Club業務所計提的減值撥備餘額作出回撥。
業務展望:
隨著疫情結束及逐漸恢復到疫前常態，2023年的前景將更加穩定。全球出行限制及社交距離措施的放寬，尤其對於中國而言，經濟將迅速恢復。就香港而言，集團對2023年的經濟展望保持樂觀，與中國內地全面通關後，酒店業及零售業將隨著訪港旅客數量回升而得到改善，對住宅物業的需求亦將隨著來自內地的潛在買家回升而得到支持，這將有利於朗濤餘下單位以及預計於2023年底推出何文田新項目的銷售。當內地企業能夠重返香港營運及投資時，將加快香港寫字樓租賃市場復甦。
隨著全面通關以及社交距離措施的放寬，預計LHI的業績將溫和復甦。
對於冠君產業信託而言，儘管最近與中國内地全面通關令寫字樓及零售業的市場氣氛有所改善，但鑒於全球經濟的潛在衰退，信託管理人預計2023年仍將是充滿挑戰的一年。目前，新訂租約的租金水平遠低於整體現收租金。由於現有及即將推出的寫字樓供應充裕，寫字樓的租金將持續受壓，而借貸成本的上升及其波動將繼續影響信託的表現，從而影響每基金單位分派。儘管如此，信託管理人將密切關注市場狀況，從而提高冠君產業信託的業績，同時亦將審慎地在市場尋找新的投資機會。
儘管正面訊號浮現，但由於俄烏戰爭持續、中美地緣政治關係緊張、美國進一步加息等不確定因素均妨礙世界經濟的復甦步伐。集團對加息及其對整個集團業務的潛在影響尤其保持審慎態度。為降低影響性，集團將繼續在不確定因素及挑戰中致力經營各項業務，並將探索新的業務趨勢謹慎地尋找投資機會。集團將繼續實行嚴格的財務管理措施，以降低風險並為集團帶來長遠並可持續的發展優勢。 |
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| 資料來源於上市公司財務報表 |
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| 更新日期： 2024/04/16 |