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| 正商實業有限公司 00185 |
| 公司概括 |
| 集團主席 | 張敬國 |
| 發行股本(股) | 1,913M |
| 面值幣種 | |
| 股票面值 | |
| 公司業務 | 集團主要從事物業發展、物業投資、項目管理及銷售服務、酒店營運及證券買賣及投資。
全年業績:
本年度內收益約為人民幣13,421.5 百萬元，較2020年增加約66.3%。
本年度內公司擁有人應佔溢利約為人民幣399.5 百萬元，較2020年減少約49.0%。
本年度內每股基本盈利為人民幣20.9 分，2020年則為人民幣70.4 分（經重列）。
業務回顧
中國物業發展
於本年度內，中國物業發展業務為集團貢獻收益約人民幣13,321.0百萬元（2020年：約人民幣7,877.2百萬元）及分部溢利約人民幣492.3百萬元（2020年：約人民幣1,033.3 百萬元）。分部收益增加乃由於本年度交付予業主之已結轉建築面積增加，而已結轉建築面積增加源自集團11個新分期╱次分期落成之物業發展項目，即北京正商明苑、北京正商雅築佳苑、鄭州正商啟航國際廣場一期、鄭州正商蘭庭華府（峪景佳苑）、鄭州正商家河家二期（華庭二號院）、新鄉正商智慧新城祥園、登封正商城泰園、禧園、許昌正商金域世家、新鄉正商金域世家二期及鄭州正商國際大廈。連同我們的現有已落成物業項目，集團於本年度已交付及於收益確認之已結轉建築面積約為1.1百萬平方米，而於2020年已交付及確認之已結轉建築面積約為0.7百萬平方米。
雖然已結轉建築面積整體增加，但毛利減少乃由於在本年度內確認若干利潤率較低之物業項目，包括(i)指定為政策相關住房且售價受政府嚴格控制的物業項目；(ii) 因爆發COVID-19 疫情，該等物業項目開發進度延長，意外產生較高建築成本，並導致於本年度結轉交付時確認較低利潤率；及(iii)受國家施加有關購買物業的調控政策以及COVID-19疫情之影響下，整體地區物業市場低迷，導致物業項目售價受壓。
於本年度，受調控政策收緊及COVID-19疫情影響，中國房地產市場整體低迷，公眾購買力下降。物業項目售價不可避免承壓及放緩，這種情況在非核心城市地區尤其明顯。由於上述原因，於本年度就若干售價不可按預期之可變現淨值收回之項目計提撇減發展中物業及持作出售之已完工物業約人民幣166.8 百萬元（2020 年：發展中物業撇減人民幣150.0百萬元）。隨著我們在擴充及開發土地儲備之過程中我們的進行中物業項目數量不斷增加，中國之物業發展業務之銷售及營銷以及行政費用相應增加，導致分部溢利整體下降。
集團維持其具體擴張策略，繼續堅持致力於透過公開拍賣掛牌出售程序擴大土地儲備。於本年度內，集團透過由地區政府土地部門舉辦之掛牌出售程序於中國收購15幅地塊，總代價約為人民幣3,132.2 百萬元，總佔地面積約為626,837 平方米，可出售╱租賃總建築面積約為1.49百萬平方米（基於最大許可容積率估計），以支持其於中國的土地儲備。該等土地的中標及成功收購進一步補足集團集中於河南省鄭州市及中國其他個別一二線城市擴大業務營運之策略。
集團因應自2017年起採納的具體擴張策略積累其土地儲備。於2021 年12 月31日，集團於中國擁有30個已落成之物業項目及╱或項目分期及63個現行發展及規劃中綜合物業項目（共123幅地塊）。有關項目構成集團之土地儲備，總佔地面積約為5.21百萬平方米及估計總建築面積約為10.72百萬平方米。土地儲備為集團提供發展中估計可出售╱租賃建築面積約6.76百萬平方米及規劃中估計建築面積約3.96百萬平方米，足以應付集團於未來三至四年之開發需求。集團仍將積極審閱其業務擴張步伐，並適時根據不斷變化的市況調整其項目發展計劃及時間表。
於中國之項目管理服務
於本年度內，集團自於中國為物業項目擁有人（包括獨立及關連公司）提供項目管理服務錄得分部收益約人民幣61.8百萬元（2020 年：約人民幣123.5百萬元）及分部溢利約人民幣58.7百萬元（2020年：約人民幣117.6百萬元）。來自項目管理費收入的分部收益減少是由於過往年度與關連公司訂立的管理及銷售服務框架協議項下可供出售的餘下建築面積減少所致。
憑藉先前於框架協議下提供服務所積累的必要專業知識、技術及經驗，集團於本年度將其項目管理服務自前期項目管理及銷售服務提升至綜合項目管理流程，涵蓋（其中包括）前期項目規劃、項目管理、運營及執行以及品牌及營銷管理服務等，並向業主收取管理期間的管理費收入作為回報。於2021年第四季度集團擴展項目管理服務至市場上的獨立物業項目擁有人，並於2021 年12月31日簽訂12份管理協議，包含總建築面積約2.06百萬平方米的在管項目。該等管理協議的期限介乎3年至5年，取決於在管項目的規模及類型，這與行業慣例一致。
由於集團可集中統籌管理及組織集團及關連公司物業發展項目之發展、品牌打造及營銷，故集團將從集團現有業務之協同效應獲益，導致該等服務產生較高毛利。
於美國對AHR及GMR進行之物業投資及╱或管理服務
自2020 年7月起，由於集團出售其附屬公司，其不再向美國GMR提供物業管理服務，且僅通過內部資源維持對AHR在美國之物業投資之管理。因此，集團錄得分部收益由2020年同期約人民幣44.1百萬元減少至本年度約人民幣14.4百萬元及分部溢利由2020年同期約人民幣111.6百萬元減少至本年度約人民幣9.9百萬元。分部溢利減少乃由於2020年出售附屬公司錄得一次性收益淨額約人民幣99.6百萬元所致。於本年度內，集團不再產生物業管理服務費收入且分部收益及溢利乃來自對AHR進行之物業投資。
繼由於集團出售其附屬公司而終止物業管理服務後，集團繼續通過內部資源營運及管理AHR的物業投資，並於未來將AHR分部與其他分部整合以對集團位於香港、美國及新加坡的物業投資業務進行整體評估，將其作為一個單一經營分部呈報。
AHR以外之物業投資
於本年度內，AHR分部以外之位於其他地區之物業投資為集團貢獻分部收益約人民幣9.5百萬元（2020 年：約人民幣9.7百萬元）及分部溢利約人民幣2.0 百萬元（2020年：分部虧損約人民幣27.3百萬元）。分部溢利扭轉乃主要由於本年度內投資物業公平值虧損幅度減小，虧損約人民幣0.2百萬元，而2020年同期的投資物業公平值則虧損約人民幣28.9百萬元。投資物業公平值對COVID-19疫情導致的經濟下行高度敏感。
證券買賣及投資
於本年度內，集團之證券業務錄得分部收益約人民幣14.7百萬元，而分部溢利則約為人民幣127.4百萬元，而2020年同期則錄得分部收益約人民幣14.6 百萬元及分部溢利約人民幣7.9百萬元。分部溢利增加主要是由於本年度按公平值計入損益之金融資產之重大公平值收益約人民幣112.6百萬元（2020 年：公平值虧損約人民幣6.7百萬元）所致。
業務展望:
為達致可持續發展，集團主要從事物業發展、物業投資、項目管理及銷售服務等業務，並於香港、中國及海外市場尋求於可接受風險範圍內增強盈利能力之投資機會。
集團將主要透過預售及銷售集團物業所得款項、其他營運內部產生之現金流量以及來自銀行及金融機構之借貸，償還來自控股股東之財務資助。日後，集團相信將以上述來源及額外發行股本證券或其他資本市場工具來滿足未來支持項目建設及土地收購活動之資金需求。集團致力管理流動資產水平，以確保有充足現金流量應對業務營運所產生之任何突如其來之現金需求。集團亦將繼續評估可用財務資源以不斷支持業務需求，並計劃及調整發展時間表，或因應其當時之財務狀況及現金需求推行所需成本控制措施。集團擬繼續使用現有資本資源，並尋求新資金來源，以具成本效益方式維持及發展業務。
中國
於本年度內，有11個物業發展項目（即北京正商明苑、北京正商雅築佳苑、鄭州正商啟航國際廣場一期、鄭州正商蘭庭華府（峪景佳苑）、鄭州正商家河家二期（華庭二號院）、新鄉正商智慧新城祥園、登封正商城泰園、禧園、許昌正商金域世家、新鄉正商金域世家二期及鄭州正商國際大廈）新分期╱次分期落成並已根據購買協議之條款及條件向客戶交付。根據集團最新的發展進度及交付時間表，預期於2022年將有13 至16個物業發展項目及╱或分期落成並準備交付。集團的物業發展項目仍以「高品質」產品組成，包含標準及精裝修設計成品，以滿足不同客戶的偏好及需求。出售物業的收益預期將於落成及交付物業項目及╱或項目分期時確認。
於本年度積極完成土地收購後，集團將於後續三至四年為中國物業發展業務打造堅實的土地儲備，在河南省佔有一席之地。因此，於2022年至2024年，集團將更多專注於發展其土地儲備上的現有及新物業發展項目。
董事會將保持開放心態，於未來數年將繼續集中在河南省鄭州市及中國其他選定一、二線城市物色新物業發展項目並競投中國其他經揀選地塊之土地使用權。
鑒於強勁的土地儲備及持續物業發展項目，集團持有之物業項目對各項建築工程之需求會迅速大幅增加。就此，集團將積極尋求能夠提供最佳及最優惠合作條件之優質建築承包商之報價，以配合集團於中國拓展物業發展。為滿足集團不斷增長之需求及要求並為集團之物業項目取得優質施工服務，集團於本年度與正商發展重新磋商新條款並訂立2021年主服務協議，以委聘正商發展集團為若干選定物業發展項目提供建設、工程及相關服務。2021年主服務協議為期三年，自2021 年1月1日起，直至2023 年12 月31 日（包括當日）為止。誠如公司於2020 年12 月8日舉行之股東特別大會就2021年主服務協議所批准者，截至2021年、2022年及2023年12月31日止年度與正商發展集團進行之該等交易之經批准年度上限分別為人民幣3,212百萬元、人民幣2,555百萬元及人民幣1,778百萬元。
於2020 年，集團與興業物聯訂立物業工程總框架協議及物業管理總框架協議，以委任興業物聯集團擔任服務供應商，向集團提供物業工程服務以及物業管理及增值服務，自2020 年3月9日起至2022 年12 月31 日止。截至2021年及2022年12月31日止年度，與興業物聯訂立之物業工程總框架協議項下交易之年度上限分別為人民幣26.5百萬元及人民幣34.0百萬元，而截至2021年及2022 年12 月31日止年度，與興業物聯訂立之物業管理總框架協議（經補充協議修訂）項下交易之年度上限分別為人民幣66.0百萬元及人民幣66.0百萬元。
集團通過管理其現有物業發展組合掌握了物業項目管理服務所需專業知識及技巧。集團向永鑽集團就若干選定物業發展項目提供項目管理服務。因此，集團能集中管理及組織集團及永鑽集團物業發展項目之發展、品牌打造及營銷，這將導致減少集團與永鑽集團之間的業務機會競爭。於2019年就管理及銷售服務框架協議所批准者，截至2021 年12 月31日止年度與永鑽集團進行之該等交易之經批准年度上限為人民幣200百萬元。
鑒於與關連公司訂立的管理及銷售服務框架協議即將到期，集團決定實施多元化輕資產模式的戰略，投入更多內部資源，以進一步拓展項目管理業務，提供更多綜合項目管理服務以獲取管理費收入。於2021年第四季度，集團成功贏得市場上其他獨立業主的信任，並獲得12份管理合約，以擴大項目管理業務。董事會認為，中國的項目管理業務將在市場上日益盛行，業務潛力巨大，而擴展項目管理業務是我們從物業發展業務的傳統重資產模式向輕資產模式的多元化發展。多元化經營使集團從代表業主管理物業項目中獲得競爭優勢，而不必承擔沉重的土地收購及建築成本投資成本，進而平衡行業集中及政府收緊對物業發展業務的監管帶來的風險。
公司充分利用其管理團隊之中國物業發展及投資經驗，尋求具潛力之合適項目發展或投資以回饋其股東。除現有業務夥伴外，公司將繼續尋覓潛在夥伴合作關係，以開拓資本來源以及減少集團對物業項目的前期資金投資及促進項目發展。管理層對房地產行業之長期發展前景保持謹慎樂觀態度，並將透過充分利用自身優勢及正商置業（由Huang女士控制之公司）之全國網絡及業務資源，加快位於中國之發展項目之物業發展及銷售。正商置業帶來之協同效益將提高集團於中國房地產行業之地位。
美國
於本公佈日期，集團擁有證券買賣及投資分部於紐交所上市之房地產投資信託GMR約5.7%股權及AHR物業投資及管理分部99%股權。
1.GMR
於本年度，集團定期審閱GMR業務表現、其業務策略及前景。投資GMR被視為將為集團帶來長期資本增值，平均年收益率穩定。
2.AHR
AHR現時由公司控制99%權益。為抓住高於平均的年度收益的潛在機會， AHR將其過往於單棟出租單位的投資分散至長者住房院舍。
其他地區
集團將定期審視新加坡物業市場，以便在可見將來探索任何商機。
概述
公司將善用集團之財務、人力及技術資源，以加強其於中國、美國及海外市場的投資組合、資產基礎及品牌形象，從而把握業務增長機會。 |
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| 資料來源於上市公司財務報表 |
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| 更新日期： 2023/06/21 |