|
|
|
| 深圳控股有限公司 00604 |
| 公司概括 |
| 集團主席 | 呂華 |
| 發行股本(股) | 8,899M |
| 面值幣種 | |
| 股票面值 | |
| 公司業務 | 集團主要從事物業發展、物業投資、物業管理及生產運營。
全年業績:
年內，集團實現營業額32,050.3百萬港元，較去年上漲70%；毛利12,425.7百萬港元，較去年上漲41%。
公司權益股東應佔虧損2,721.9百萬港元。
業務回顧
合同銷售成績喜人，結轉收入大幅增長
在房地產調控從嚴的背景下，2021年，集團把握市場時機，加強營銷創新及重點項目推售，全年實現合同銷售金額約191億元人民幣（折合港幣約230億元），較去年上漲32%，超額完成2021年合同銷售目標。各區域項目亮點紛呈，大灣區項目佔整體銷售金額67%，深圳深業中城、東莞松湖雲城等明星項目實現開盤即售罄；南京、長沙、成都等城市的項目銷售超出預期；馬鞍山、姜堰項目順利收官。
年內，集團重點項目建設穩步推進，泰然立城、頤灣府、深業中城、馬鞍山深業華府等項目順利結轉，實現房地產開發銷售收入約26,660.2百萬港元，較去年大幅上漲89%。房地產開發毛利率約40%，維持行業內較高盈利水平，為股東貢獻可觀的回報。
土地資源拓展創歷史新高
2021年，在房地產調控政策從嚴、行業資金普遍吃緊的背景下，集團憑藉資金優勢，把握土地市場機會，果斷出擊，通過土地市場競拍、產業勾地、城市更新、資產注入等多種方式，先後在全國12個城市大力拓展土地資源，共獲取16個土地項目，新增土地儲備計容建面約322萬平方米；項目地理位置優越，90%位於一二綫城市，67%位於大灣區，預期效益優厚。
集團提前謀劃、把握市場機會，參與多個城市的集中供地競拍，在深圳、南京、長沙等城市獲取優質商住項目。通過城市更新和資產注入，成功在深圳市福田區、坪山區獲取優質商業和住宅項目。產業勾地模式實現突破，以招引高端氫能源產業為主題，成功進軍上海嘉定，首次落子申城，並先後在馬鞍山、江陰獲取產業地產項目，開啟長三角片區產業園生態佈局；集團再次以車城產業輸出模式在成都獲取龍泉驛項目，進一步扎根發展。年內，集團上下共同努力，資源拓展創歷史新高，為「十四五」期間持續高質量發展打下了堅實基礎。
投資物業運營卓越
集團克服疫情及其他不利因素影響，大力推動空置租賃資產改造升級，主動開展商家優化和迭代，單位租金水平均得到了提升。通過不懈努力，集團全年租金收入1,497.4百萬港元，較去年上漲22%。
城市運營板塊整合初見成效，綜合競爭力顯著提升
集團完成旗下物業服務、智慧園區、商業運營、酒店管理及物業城市業務的整合及管理的優化提升，並全面升級成為「全業態、全客戶、全服務」的城市綜合運營服務公司，業務規模、品牌影響力及綜合競爭力顯著提升。
集團所屬城市綜合運營服務公司積累了37年豐富的物業服務經驗，業態涵蓋住宅、寫字樓、公建設施等多種物業類型、外拓實力強勁，綜合實力躍居全國物業服務前50行列。園區服務方面，公司以泰然金谷、天安數碼城為典型，打造硬件智能化、管理平台化、企業數字化、產業生態化的「新四化」數字園區，領跑中國園區服務。商業運營方面，華南第一家老佛爺百貨入駐深業上城、深圳設計周召開、城市雲客廳投入使用、深圳第一家文華東方酒店開業，得到了政府和商戶的廣泛好評，提升了「深業」品牌形象。城市服務方面，作為大灣區物業城市服務領航者，公司率先駛入物業城市藍海。自2019年成功落地深圳首個「物業城市」試點項目以來，已先後為深圳吉華街道、寶龍街道、梅林街道、香蜜湖街道、福田街道等6個街道提供市容環境、公共安全、物業管理全覆蓋、社區服務及黨建政務等全方位物業城市服務，目前在深物業城市項目數量位列第一，市場佔有率超過20%，並以出色的管理模式向其他城市推廣。作為物業城市行業的先行者，公司深度參與並主導編製了全國首個物業管理城市團體標準，不斷推動行業發展。
創新業務積蓄轉型動能
集團於「十四五」開局圍繞「產城創新建設者、幸福民生運營商」的戰略願景，推動業務轉型發展。產城融合方面，集團打造產業核心能力，形成了具有吸引力、可複製、可輸出的產業品牌，向大灣區外高能級城市進行產業模式輸出，一批產業園區項目在上海、成都、馬鞍山等城市落地實施，產城創新能力得到進一步提升。幸福民生方面，所屬企業農科公司積極發展高科農業，推進鄉村振興：大鵬航天育種生態產業園獲評深圳市菜籃子基地、供港澳蔬菜基地；作為深圳首家都市綠色場景服務商，公司聚焦「植物種苗工廠、都市農業場景」兩大市場，富硒番薯、高葉酸玉米等功能農產品獲得「圳品」認證，農產品銷售爆發式增長；關注糧食安全，與國內外頂尖科研院所及社會優質資本共同簽署戰略合作，搭建深圳種業集團。科技方面，所屬企業深圳晶華顯示電子股份有限公司作為深圳國資體系下稀缺的高端製造型企業，經過發展和沉澱，已培育成國家級高新技術企業，致力於人機界面顯示領域，產品應用廣泛，合作客戶包括數十家世界著名跨國企業，並積極謀求通過資本市場加速發展。經過努力，集團旗下產城、幸福、科技等創新業務加速推進，為進一步轉型優化積蓄動能。
深化管理改革，推動數字化賦能
為適應「十四五」戰略發展需要，2021年集團推進組織管控變革及數字化規劃建設，在頂層設計上為高質量可持續發展提供了組織、機制和系統保障。組織管控方面，集團開展組織架構變革及業務管控優化，通過流程再造，加強產業研究和商業管理，強化人才隊伍建設，優化績效激勵機制，增強企業發展內驅力。數字化建設方面，集團統籌制定數字化戰略規劃，為集團的數字化轉型奠定堅實的基礎，並成功打造深業雲平台，結合各業務板塊發展需要，積極推進建設園區、運營、產業大數據平台的數字化運營平台，大力推動產業數字化，探索智慧城市、未來城市建設場景，佈局未來，以科技賦能集團整體轉型。
財務管理保持高效穩健
在房地產金融監管趨嚴的環境下，集團加強資金集中統籌和融資管理，充分發揮資金使用效益，為土地競拍及新興產業投資提供資金支持。集團將融資成本控制在行業較低水平，銀行及其他借款平均綜合利率為3.0%。
此外，集團進一步拓寬籌資渠道，完成深業泰富智慧出行產業園資產支持專項計劃（「CMBS」）發行工作，發行規模為18億元人民幣，優先級票面利率為3.88%；完成以旗下泰然金谷產業園為底層資產的先行示範區產業園資產支持專項計劃（「CMBS」）發行工作，發行規模為20億元人民幣，優先級票面利率為3.8%。兩單資產證券化產品均創當期該品類產品最低利率。2021年12月31日淨負債率（包含所有帶息負債）維持在61.2%的合理水平，「三道紅綫」各項指標均保持綠檔，財務管理穩健卓越。
ESG表現優異，蟬聯業內最高評級
集團堅持以高標準推進企業社會責任和可持續發展建設，並連續六年發佈《環境、社會及管治報告》。2021年，集團蟬聯全球最大指數評級機構MSCI公司的ESG A評級，連續兩年獲得內房股企業最高評級。這不僅是資本市場對集團在ESG實踐的高度肯定，更是對集團公司管治和長期發展的認可。
恒大資產股權
集團於2017年作為戰略投資方出資55億元人民幣投資恒大地產股權，以支持其在國內資本市場的重組。年內，行業下行，恒大地產遭受流動性危機，受此影響，集團所持的恒大地產股權公允價值大幅減少，於2021年底公允價值約為4.61億港元，產生約64億港元的公允價值虧損，儘管公允價值虧損為非現金損失，並未影響集團的現金流和日常經營，但其對集團2021年的盈利情況造成重大不利影響，導致集團2021年錄得權益股東應佔虧損約27億港元。經過此次公允價值變動調整，恒大地產股權的不確定性將基本不再對集團產生重大不利影響。集團將在政府的指導和幫助下，積極謀求有關資產的盤活處置，努力將損失降到最低。
業務展望:
2022年，集團將以「穩中求進」為基調，繼續發揮資金籌措和成本優勢，積極推進經營工作。資源拓展方面，在去年優質土地儲備得到了擴充的基礎上，集團將發揮自身優勢，優中選優，在粵港澳大灣區及區域高能級城市拓展優質資源。在城市更新、土地整備、產業勾地領域進一步聚焦和突破，優化資源配置；在公開市場競拍、兼併收購領域加強項目前期策劃研究，精準定位，優選適銷對路、回報優厚的項目，穩步增加土地儲備。
地產開發方面，集團將加強項目投中投後管控，加快工程進度和周轉，推進合同銷售，加速資金回籠。2022年集團全年可售貨值超過400億元人民幣，合同銷售目標為200億元人民幣。物業投資方面，集團將持續優化投資物業的業態結構，推動存量物業和商業的單位效能提升，租金收入維持穩定增長。
城市綜合運營方面，集團將發揮第三方拓展優勢，加大公建、園區及商業寫字樓等業態的拓展力度，借助與各地區政府戰略合作的契機，加速在城市服務板塊的佈局，以「億級」管理面積規模為目標，尋求適當時機在資本市場釋放價值。
高端製造方面，旗下晶華顯示公司將加速產能擴張和效益提升，穩步推進改制和上市輔導，在合適的資本市場尋求IPO上市。高科農業方面，集團將積極探索以併購或合作的機會，構建以「高端農產品價值鏈」為核心、以「種業科技創新、農業三產融合」為增長點的農業產業鏈生態圈。
「十四五」藍圖，持續轉型優化
集團按照「產城創新建設者、幸福民生運營商」的戰略願景，致力升級轉型為以城市綜合開發運營、科技產業的投資服務為主業的科技型產業集團。集團將推動地產板塊作為基石業務的高質量發展，全面提升管理，持續轉型優化提升：產城方面，將把握控股股東在光明科學城、壩光生物谷以及橫崗南產業片區等重點項目的契機，加強產業資源與產業能力的整合，形成產業投資、片區統籌、綜合開發建設、城市運營的全方位產城創新的價值創造能力；運營方面，將縱向深耕優勢業務，精心打造增值服務，加強商業運營服務，打磨「深業」品牌，構建城市服務體系，橫向併購擴大規模，尋求產業上下游及智慧化的優質標的，實現跨越式成長、規模化發展，致力成為「最具價值的城市空間服務商」；科技方面，在數字化轉型和產城創新驅動下，加大對科技產業的挖掘、投資與培育力度，以科技賦能產品升級和業務轉型。
經過「十四五」的轉型優化，集團將形成多元化板塊，在促進業績提速發展的同時，加強戰略創新業務的培育，打造上市公司群，提升企業價值；同時維持穩定的分紅，回饋股東和投資者。
「道阻且長，行則將至」，集團將以「真抓實幹，銳意改革」的定力與決心，推動管理能力提升，以「居安思危，未雨綢繆」的意識與氣度，實現穩中求進發展。在城市變革的時代潮流面前，集團將通過持之以恒的努力，抓住發展機遇，打造可持續發展和價值創造能力，實現企業轉型，為社會經濟、城市發展做出更大貢獻，為股東創造更理想的回報。 |
|
| 資料來源於上市公司財務報表 |
|
| 更新日期： 2024/06/04 |