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| 金輪天地控股有限公司 01232 |
| 公司概括 |
| 集團主席 | 王欽賢 |
| 發行股本(股) | 1,799M |
| 面值幣種 | 美元 |
| 股票面值 | 0.01 |
| 公司業務 | 集團主要從事物業發展、物業租賃及酒店營運。
全年業績:
收益為人民幣1,782.5 百萬元（二零二零年：人民幣1,389.1 百萬元），較二零二零年增加約28%。
年內虧損為人民幣1,987.1 百萬元（二零二零年：年內溢利為人民幣50.2 百萬元），
業務回顧
COVID-19疫情已對數百萬個人造成影響，並給全球經濟體帶來不利影響，包括中華人民共和國（「中國」），集團在此擁有大量土地儲備及業務。集團於中國的業務最先受到二零二零年上半年COVID-19疫情的嚴重影響。按照當地政府要求，建築活動及銷售活動相繼暫停，集團於中國的某些酒店完全停業了一段時間。此外，自二零二一年年中伊始，一些知名中國房地產開發商從中國銀行及離岸資本市場獲取外部融資開始遭遇困難。為中國房地產行業增長及發展提供資金的在岸銀行貸款及離岸資本市場經歷了一個前所未有的拐點。
像中國房地產行業的大多數公司一樣，集團於以下方面遭受中國房地產行業下行的嚴重及負面影響：
(a)在岸及離岸融資困難：
自二零二一年年中伊始，像中國房地產行業的大多數公司一樣，集團無法從通常的融資渠道（如銀行貸款及資本市場）獲取權益及債券。銀行對房地產開發的放貸減少，導致房地產開發商可獲得的在岸資本減少。此外，銀行為購房者提供的抵押融資貸款減少，購房者對未來房地產價格走勢及房地產開發商完成項目的能力產生擔憂，都導致了房地產銷售量的下降。離岸資本市場對該等在岸事件的負面反應限制了集團償還即將到期的未償債務的資金來源。集團嚴重依賴的再融資和獲得成長資本的離岸債券市場，實際上不對私營的中國房地產開發商開放。集團面臨的在岸及離岸融資困難已嚴重加劇了當前流動資金壓力。
(b)市場不斷惡化下，現金流及流動性減少：
由於政府政策收緊，發生多起備受關注的信貸事件及中國房地產行業消費者信心不斷減弱，中國的住宅物業銷售出現明顯下降，住宅物業價格亦大幅下跌。與二零二零年同期相比，許多本公司的附屬公司在二零二一年下半年的累計權益合約銷售額下降，毛利率下降及現金回收率下降，反應了房地產市場正在不斷惡化。市場低迷反過來對集團通過存貨變現或大量出售投資物業來產生足夠現金以及時償還債務及維持營運的能力造成嚴重不利影響。地方政府出台的收緊措施亦導致合規成本的大量增加，這進一步阻礙了集團從銷售已開發物業籌集現金的能力。
然而，為了維持集團的流動資金狀況及履行付款義務，集團已加快了預售活動，並提供大幅項目折扣來提升銷量。
因此，集團於年內的合約銷售額創歷史新高。截至二零二一年十二月三十一日止年度，集團與其合營企業及聯營公司實現合約銷售總額及權益合約銷售額分別達到人民幣4,821.1百萬元及人民幣2,308.1百萬元。
截至二零二一年十二月三十一日止年度，集團的物業租賃及酒店營運業務多半回歸到疫情前水平。集團物業租賃及酒店營運業務的收益較二零二零年同期增長了10.4%。
合約銷售
集團現有18個在售項目。年內，集團於連雲港及揚州推出兩個新預售項目（分別為雲悅星宸及開宸園）。截至二零二一年十二月三十一日止年度，集團與其合營企業及聯營公司實現合約銷售總額及合約銷售面積分別約人民幣48.2億元（二零二零年：人民幣40.8億元）及約384,177平方米（二零二零年：327,204平方米）。
二零二一年的竣工項目
集團原計劃於二零二一年竣工及交付四個新項目。不幸受到COVID-19疫情影響，集團僅竣工及交付兩個項目，即金輪峰華名座及金輪水映華庭。這兩個項目均位於南京。新竣工項目的可銷售總建築面積（「建築面積」）約為87,145平方米。於二零二一年十二月三十一日，該等新竣工項目已出售及交付，總建築面積約為61,372平方米。
二零二一年於中國內地收購的新地塊
因受到COVID-19疫情影響，集團於二零二一年的新地塊收購上採取更為審慎的方式。因此，集團於二零二一年並無收購任何新地塊，而是僅投資了一家集團擁有20%股權的合營企業。該新合營企業的項目位於連雲港市，土地面積為15,279平方米。該項目的土地成本為人民幣210百萬元。
集團的土地儲備
於二零二一年十二月三十一日，集團總土地儲備為約1,528,843平方米，包括約102,658平方米已竣工但未出售物業、約32,819平方米自用物業、約123,084平方米已竣工投資物業、約673,734平方米開發中物業及約596,548平方米由合營企業及聯營公司開發的物業。
於二零二一年十二月三十一日，集團有約673,734平方米的土地儲備正在開發。該等地塊當中，約236,230平方米、253,363平方米、119,897平方米及64,244平方米分別作為住宅、商業及辦公室、停車場以及投資物業用途。
物業銷售
截至二零二一年十二月三十一日止年度，集團來自物業銷售的收益達約人民幣1,512.3百萬元，約92,609平方米的總建築面積已售出及交付。該等已售物業的平均銷售價格達每平米約人民幣16,329元。
於二零二一年十二月三十一日，未確認合約銷售總額為人民幣32億元。該未確認合約銷售額預期將於二零二二年及二零二三年相關項目完工並交付時予以確認。
物業租賃
於二零二一年十二月三十一日，集團擁有已竣工總建築面積約123,084平方米之投資物業。集團於二零二一年十二月三十一日投資物業之平均出租率超過80%。
地鐵租賃及營運管理業務
於二零二一年十二月三十一日，集團在中國四個城市（即南京、蘇州、無錫及長沙）擁有二十二個地鐵站購物中心的租賃及營運管理合約，地鐵站購物中心總建築面積超過111,980平方米。
於二零二一年十二月三十一日，地鐵站購物中心正在運營，整體出租率超過80%。
鑑於其巨大的增長潛力，集團將繼續於不同城市積極競投更多地鐵站購物中心租賃及營運管理合約，並樂觀認為集團將於日後獲得更多此類合約。
酒店營運
自二零一九年出售香港西九龍絲麗酒店後，集團僅專註於其中國內地的酒店業務。
集團的新酒店，南京金輪萬怡酒店，於二零二一年四月開業。
於二零二一年十二月三十一日，集團營運四間酒店，即南京金輪亞朵酒店、長沙金輪希爾頓歡朋酒店、揚州金輪希爾頓歡朋酒店及南京金輪萬怡酒店。該四間酒店的房間總數為674間。該四間酒店於二零二一年的平均客房入住率為80%。
業務展望:
全球經濟持續受到COVID-19疫情的影響。中國房地產行業亦不例外，並繼續受中國（包括集團主要業務所在的城市）持續爆發區域性COVID-19疫情的影響。COVID-19疫情持續在多個方面影響集團的業務營運，包括（其中包括）(i)由於中國消費者情緒低迷，物業銷售放緩，中國物業銷售價格及租金收入減少；(ii)原材料及人力成本增加；及(iii)由於整體負面投資者情緒、大幅波動及流動資金中斷，進入全球資本市場的困難及成本增加。儘管中國中央及地方政府已採取多項措施管理COVID-19疫情病例及減少COVID-19疫情的擴散及影響，並進一步推出多項政策以促進經濟發展及刺激當地物業市場發展，但COVID-19疫情並未結束，尤其是在德爾塔和奧密克戎等新變異毒株相繼出現的情況下。多個國家（包括中國）持續為抵禦新一波爆發而繼續封鎖及採取其他限制性措施。上述多種情況導致集團於未來一年面臨重大不明朗因素。
自2022開年以來，國家對房地產行業的調控政策引導顯著改變。支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策，促進房地產業良性循環和健康發展。
集團將繼續努力從中國房地產行業的波動中恢復過來，加快物業及投資物業的銷售及應收款項的收取，同時維持更嚴格的成本控制措施酌情壓縮資本開支。
就重組現有優先票據而言，誠如日期為二零二二年一月十四日的公告所述，本公司已獲得現有票據持有人（佔現有票據本金總額超過85%）對建議重組及開曼計劃的大力支持。本公司有信心成功實施開曼計劃，據此，現有優先票據將進行重組。倘開曼計劃生效後，優先票據的到期情況將延長三年，新票據的利率將下降至10%，且僅分別償還首年及次年本金額的10%及25%，這將大大減輕及減少本公司的債務償還壓力，並改善其整體財務狀況。
展望未來，集團將繼續實施核心策略，即「重點開發及營運鄰近地鐵站或其他交通樞紐的項目」。加上集團謹慎的財務管理，集團相信，我們可維持競爭力以於日後發展及擴張。 |
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| 資料來源於上市公司財務報表 |
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| 更新日期： 2024/05/27 |